​זקוקים לעצה
או יעוץ ראשוני מהיר?
חייגו
072-33-80-894
או מלאו פרטיכם בטופס

מס רכישה ומס שבח – השינויים המוצעים בתקציב
2013-2014​

מוצע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין (התשכ"ג-1963) כדלקמן:
יבוטל הפטור ממס שבח לדירת מגורים נוספת אחת לארבע שנים, הקבוע בסעיף 49ב(1) לחוק, באופן הבא:

א. יוטל מס בשיעור של 25% מהשבח במכירת כל דירת מגורים שאינה "דירה יחידה" (להלן: "דירה נוספת") וזאת החל מיום 1.1.2014.

ב. המס שיוטל בגין שבח בדירת המגורים יהיה ליניארי, כך שהשבח בדירת מגורים המיוחס לתקופה שעד תחילת התיקון המוצע, יהיה פטור, וייקבעו הוראות מעבר לגבי מכירת דירות שנרכשו לפני תחילתו של התיקון המוצע.

ג. יתוקן סעיף 49ב(2) הדן בפטור ממס שבח במכירת "דירת מגורים יחידה", כך שיבוטל התנאי לפטור כי בארבע השנים שקדמו למכירה לא הייתה למוכר בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת. מאידך, ייווסף תנאי של החזקה בדירה לפחות 18חודשים.

ד. יתוקן סעיף 49ב(2) כך שניתן יהיה למכור חלק בדירה הקטן מ- 25% בפטור לפי סעיף זה וכן דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1 בינואר 1997.

ה. יתוקן סעיף 49ג(3) לחוק כך שחזקת דירת מגורים יחידה תחול גם אם יש לתא המשפחתי בנוסף לדירה שבבעלותו, דירה אחרת שחלקו של המוכר בה קטן משליש (להלן: "הדירה החלקית"). יחד עם זאת מוצע לקבוע כי במידה ודירת המגורים נמכרה בפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק לא ניתן יהיה למכור בפטור לאחר מכן את הזכויות בדירה החלקית.

ו. מוצע לקבוע כי דירה אשר התקבלה בידי המוכר בירושה והמוריש ערב פטירתו היה בעליה של "דירה יחידה" ויכול היה למכרה ביום פטירתו בפטור ממס שבח יהא זכאי היורש לפטור נוסף ועצמאי במכירת דירת הירושה ודירה זו לא תבוא במניין הדירות לצורך קביעת הזכאות לפטור בגין דירה יחידה.

ז. יתוקן סעיף 49ה לחוק כך שהפטור החד פעמי הניתן לתא משפחתי במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חלופית יינתן רק אם לתא המשפחתי ביום המכירה שתי דירות בלבד כך שהדירה החלופית הנרכשת תהא לאחר המכירה דירתו היחידה. הזכאות לפטור כאמור לא תינתן במידה ולתא המשפחתי יותר משתי דירות במועד המכירה.

ח. יתוקן סעיף 49ו לחוק, כך שתקופות הצינון הקבועות בו, לגבי מכירת דירת מגורים שהתקבלה במתנה ייקבעו כך שמכירת דירה יחידה שנתקבלה במתנה תהנה מהפטור ובלבד שעברו 4 שנים מיום קבלת המתנה ובמידה ומקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע - עד שיחלפו 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע.

יבוטלו פטורים והטבות סוציאליים לתושבי חוץ, באופן הבא:
א. יבוטל הפטור ממס שבח לתושבי חוץ במכירת דירת מגורים, באופן ליניארי, והזכאות לפטור תיבחן בהתאם למעמדו של המוכר ביום המכירה.

ב. "תושב ישראל" יוגדר לרבות אזרח ישראלי תושב האזור.

ג. יתוקן סעיף 9 לחוק, הקובע את החבות במס רכישה, כך שתבוטל הטבת המס לתושב חוץ במס רכישה, הניתנת בגין "דירה יחידה". בנוסף, מוצע לקבוע הוראות מיוחדות לגבי תושב חוץ אשר רכש דירת מגורים ולאחר מכן עלה לישראל, כך שיקבל החזר של מס הרכישה אם עלה תוך שנתיים מיום הרכישה היה וזו תהא דירתו היחידה.

ייקבע מיסוי של דירות יוקרה, באופן הבא:
א. יתוקן פרק חמישי1 לחוק, כך שבמכירת דירת יוקרה שהיא דירתו היחידה של המוכר, ושווי מכירתה עולה על 5 מיליון ₪, יפוצל השבח, לשבח חייב ולשבח פטור בהתאם ליחס שבין תקרת הפטור (5 מיליון ₪) לסך כל שווי המכירה.

ב. תיקבע מדרגה נוספת של 8% מס רכישה בגין רכישת דירות יוקרה בסכום העולה
על 5 מליון ₪.

יוטל מס רכישה בשיעור 3.5% (כמדרגה ראשונה), על כל מי שרוכש דירת מגורים ובעבר הייתה רשומה על שמו דירת מגורים אחרת.

ייקבע יום רכישה בדירות שהתקבלו אגב עסקת קומבינציה - מוצע לקבוע שהפטור בגין דירת מגורים בעסקת קומבינציה יהיה פטור חלקי - רק על אותו חלק מהזכויות בדירה הנמכר בעסקת הקומבינציה.

יצומצם הפטור למתנות בין קרובים - מוצע לתקן את סעיף 62 לחוק ולקבוע כי הפטור במכירת מקרקעין בין קרובים הניתן בצורה רחבה, יינתן רק כאשר המתנה הינה בין בני זוג, צאצאים או הורים והורי הורים, וזאת לגבי מתנה שניתנה מיום החקיקה ואילך.

יחוקקו מחדש סעיפים 15 (ב)-(ה) לחוק, המטילים על הרוכש תשלום מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר וזאת מכספי תמורת המכירה, כהוראת קבע.
 
תיקבע הסמכה לדו"ח מקוון במיסוי מקרקעין – מוצע לקבוע הסמכה למנהל בחוק, לקבוע חובה להגשת דו"ח מקוון במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד, וזאת החל משנת המס 2015 וכן סמכות להטלת עיצום בגין אי הגשת דו"ח כאמור.

יוטל מס רכישה בגין הקצאה באיגוד מקרקעין- מוצע לקבוע כי הקצאה באיגוד מקרקעין תיחשב כפעולה באיגוד לצורך מס רכישה.

10.  יוטל מס שבח בגין תשלום מזומן במכירת נכס שאינו דירת מגורים (יחידה אחרת) במסגרת פינוי בינוי- מוצע להבהיר כי הפטור ממס שבח שניתן במכירת דירת מגורים מכוח פרק חמישי 4 לחוק, לא יחול כאשר הנכס הנמכר אינו דירת מגורים בהתאמה לשאר הוראות הפטור החלות במכירת נכס שאינו דירת מגורים.

דברי הסבר:

לסעיף 1:
הפטור הקיים במכירת דירת מגורים נוספת ניתן בראשית שנות ה-90' עם הגעת גלי העלייה הגדולים מבריה"מ. מדיניות הממשלה הייתה אז כי לאור הסרת החסמים המשמעותית בתחום הבנייה האפשרות לבנות מאות אלפי יחידות דיור בטווח הקצר, וכאשר רבים מן העולים הינם חסרי הון עצמי, יש לעודד משקיעים לרכוש דירות על מנת להשכירן. כיום, למעשה מדובר בפטור כמעט מלא על מכירת דירות בידי משקיעים. היקף רכישת הדירות על ידי המשקיעים שהגיע ב-2010-2011 עד לכדי 31% מסך העסקאות בשוק, מפעיל לחץ על המחירים כלפי מעלה וזאת לאור היצע הדירות המוגבל ביחס לביקוש. בנוסף, הפטור יוצר עיוות מס ביחס לאפיקי השקעה אחרים הממוסים (שוק ההון) ומוביל להשקעת יתר בשוק הנדל"ן, אשר מובילה לעליית מחירי הדירות ללא הגדלה משמעותית של ההיצע. עוד יצוין כי הפטור הינו רגרסיבי ומוביל לאובדן הכנסות ממס של 1.2 מיליארד ₪ מדי שנה.

לסעיף (א)  
מוצע לקבוע כי מכירת דירה תהיה חייבת במס שבח בשיעור של %64, כפי שקבוע כיום בחוק לגבי מכירת זכות במקרקעין.

לסעיף (ב)
על מנת למנוע מיסוי רטרואקטיבי, מוצע כי השבח יוטל באופן ליניארי, כך שהחיוב במס יחול רק מיום כניסת התיקון לתוקף. בנוסף מוצע לקבוע הוראות מעבר לגבי דירות שנרכשו טרם כניסת החוק לתוקף.

לסעיף (ג)
לאור העובדה כי סעיף 49ב(1) בטל ומכירת הדירות הנוספות תחויב במס שבח, אין עוד צורך בתנאי זה. מוצע להוסיף תנאי של החזקת הדירה לפחות 18 חודשים, כדי למנוע מצב של מכירת דירות שרשרת, חדשות לחלוטין, כל 18 חודשים.

לסעיף (ד)
כיום ניתן למכור בפטור ממס שבח חלק בדירה הקטן מ- 25% או דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני יום 1 בינואר 1997, בהתאם להוראות סעיף 49ב(1) בלבד. עם ביטולו של סעיף זה כמוצע, והענקת הזכאות לפטור רק ל"דירה יחידה", אין מקום עוד למגבלה זו.

לסעיף (ה)
כיום קובע סעיף 49ג(3) כי תא משפחתי שבבעלותו, בנוסף לדירה העיקרית, חלק קטן בדירה אחרת (פחות מ- 25%) אין בקיומו של "שבריר דירה" זה כדי למנוע קבלת הפטור על דירת המגורים העיקרית. מוצע להמשיך עם עקרון זה בפטור לדירת מגורים יחידה תוך הגדלת שיעור ה"שבריר" עד שליש מהדירה החלקית. בנוסף, מוצע כי החלק הנוסף לעולם יהיה "צבוע" כחייב.

לסעיף (ו)
מוצע לקבוע כי דירה אשר התקבלה בידי המוכר בירושה והמוריש ערב פטירתו היה בעליה של "דירה יחידה" יהא זכאי היורש לפטור נוסף ועצמאי במכירת דירת הירושה ודירה זו לא תבוא במניין הדירות לצורך קביעת הזכאות לפטור בגין דירה יחידה. זאת, הואיל והמוריש יכול היה לנצל את הפטור במכירת דירתו היחידה ולהוריש ליורשיו את התמורה, מוצע לאפשר ליורשים להנות מהפטור שלא נוצל ע"י המוריש מפאת העובדה כי יום מותו של אדם אינו ידוע.

לסעיף (ז)
סעיף 49ה לחוק מיועד בתכליתו למשפרי דיור. כיום הזכאות לפטור היא ללא קשר למספר הדירות שבבעלות התא המשפחתי. הואיל ובהסדר המס המוצע הפטור ניתן רק לדירת מגורים יחידה, מוצע להתנות את מתן הפטור במכירה של הדירה הנוספת ובכך שהדירה החלופית הנרכשת תהא דירתו היחידה של התא המשפחתי.

לסעיף (ח)
לאור צמצום תחולת הפטור לדירות מגורים, מוצע בהתאם להאריך את תקופת הצינון כאשר מדובר בעסקאות בין קרובים.

לסעיף 2:
כיום תושבי חוץ, בדומה לתושבי ישראל, זכאים לקבלת הטבה במס רכישה בעת רכישת דירת מגורים יחידה, וכן לפטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים מזכה )הן יחידה והן נוספת, בתנאים הקבועים בחוק. לאור המוצע בסעיף 1, יבוטל הפטור לדירת מגורים נוספת הן לתושבי ישראל והן לתושבי חוץ.

באשר לדירת מגורים יחידה אשר את הפטור ממס במכירתה מוצע להשאיר, הטעם לכך הינו סוציאלי וברור שאינו מיועד למשקיעים, אשר לרוב אין זו דירתם היחידה שכן מחזיקים בדירת מגוריהם במדינת תושבותם. בנוסף, הפטור ממס השבח הניתן כיום לתושבי חוץ משמעותו הסטת תשלום המס לטובת מדינת התושבות של המוכר, זאת למרות שמדובר במקרקעין המצויים בישראל, ובהתאם לאמנות למניעת כפל מס, זכות המיסוי הבלעדית או הראשונה כאשר עסקינן במקרקעין, היא במדינת המקור, קרי בכל מקרה פטור בישראל יגרור חיוב במס במדינת התושבות. לפיכך, מוצע לבטל ליניארית את הפטור ממס שבח גם לדירת מגורים יחידה, וזאת לגבי תושבי חוץ. הזכאות לפטור תיבחן בהתאם למעמדו של המוכר ביום המכירה.

בנוסף, מוצע כי הגדרת "תושב ישראל" תהיה לרבות אזרח ישראלי תושב האזור. ההטבה במס רכישה ברכישת דירת מגורים יחידה, ניתנה על מנת להקל את בעיית הדיור של זוגות צעירים, תושבי ישראל, שאין בבעלותם דירת מגורים, ולא על מנת לעודד השקעות של תושבי חוץ בשוק הדיור. מערכת ההקלות מנוצלת גם לרכישת "דירות רפאים" אשר גורמות לעליית מחירי הדיור. לפיכך, מוצע לבטל את הטבת מס רכישה הניתנת בגין "דירה יחידה" לתושבי חוץ. בנוסף, מוצע לקבוע הוראות מיוחדות לגבי תושב חוץ אשר רכש דירת מגורים ולאחר מכן עלה לישראל כך שתתוקן שומת מס הרכישה אם עלה תוך שנתיים מיום הרכישה.

לסעיף 3:  
מוצע לקבוע מיסוי מיוחד לדירות יוקרה. לאור האמור, במקביל לביטול הפטור במכירת דירת מגורים נוספת, מוצע גם לבטל באופן יחסי את הקלות המס לדירות יוקרה, גם כאשר מדובר בדירה יחידה. לאור האמור, במכירת דירה יחידה מוצע להגביל את הפטור ממס שבח במכירת דירות יוקרה כך שהפטור לא יחול בגין אותו חלק מהתמורה העולה על 5 מיליון ₪ . בנוסף, מוצע כי תיקבע מדרגה נוספת של 8% מס רכישה בגין רכישת דירות יוקרה בסכום העולה
על 5 מליון ₪.

לסעיף 4:
מוצע להטיל מס רכישה בשיעור 3.5% (כמדרגה ראשונה), על כל מי שרוכש דירת מגורים ובעבר הייתה רשומה על שמו דירת מגורים אחרת.

לסעיף 6:
מוצע לקבוע כי הפטור במכירת מקרקעין בין קרובים הניתן כיום בהתאם לסעיף 62 לבן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצא בן הזוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, וכן לאח או אחות ובני זוגם, יינתן רק כאשר המתנה הינה בין בני זוג, צאצאים ובני זוגם, והורים והורי הורים. זאת הואיל והפטור הניתן כיום מהווה פתח לתכנוני מס וכסות לעסקאות שאינן עסקאות ללא תמורה.

לסעיף 7:  
בהתאם לתיקון 72 לחוק מיסוי מקרקעין, ביום 31.3.13 פג תוקפם של סעיפים 15(ב)-(ה) לחוק, המטילים על הרוכש תשלום מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר וזאת מכספי תמורת המכירה. בשל החשיבות הרבה הקיימת לתשלום מקדמה בגין העסקה, הן בהיבט של גביית המס והן בהיבט של הבטחת זכותו של הרוכש למימוש זכותו במקרקעין באמצעות רישום, מוצע לחוקק סעיפים אלה מחדש, כהוראת קבע.

לסעיף 8: 
בהתאם להמלצות ועדת גלצר שהוקמה ברשות המסים, אשר המליצה על מעבר לדו"ח מקוון במיסוי מקרקעין, ובשל היתרונות הקיימים לדו"ח המקוון, מומלץ להסמיך את המנהל לקבוע את החובה להגיש דיווח מקוון החל בשנת 2015.

לסעיף 9:
הקצאה אינה נחשבת "פעולה באיגוד" בהתאם לסעיף 1 לחוק. סעיף 9 לחוק, הקובע את החבות במס רכישה, מטיל אותה על פעולה באיגוד, ומשכך על הקצאה לא מוטל מס רכישה. הואיל והמניות באיגוד משקפות גם את המקרקעין המצויים בו, והואיל וההקצאה מדללת את זכויותיהם של בעלי המניות הקיימים במקרקעין, הרי שבעל המניות שהוקצו לו מניות רכש למעשה זכות במקרקעין. לאור האמור, מוצע לקבוע כי הקצאה באיגוד מקרקעין תיחשב כפעולה באיגוד, לצורך מס רכישה.

לסעיף 10:
סעיף 49כז לחוק בפרק חמישי 4, שכותרתו "פינוי –בינוי" קובע, כי ההסדר החל בפרק יחול בשינויים המחויבים "גם לגבי מכירה ליזם של יחידה אחרת במתחם...". סעיף 49כב קובע פטור למוכר יחידת מגורים במסגרת פינוי בינוי, המקבל תמורתה זכות ביחידת מגורים חלופית ותמורה כספית אחרת. הרציונל לפטור את התמורה הכספית היה עידוד מקרים של קבלת דירת מגורים קטנה יותר ותמורה כספית, בתמורה לדירה גדולה יותר, בעיקר במקרים של קשישים. זאת כאמור אף בשל העובדה שאת הדירה שמקבלים יכלו למכור מיד בפטור ממס. רציונל זה אינו מתקיים במקרים של מכירת יחידה אחרת, שאינה דירת מגורים.

בנוסף, מכירת יחידה אחרת משמעותה למעשה דחיית מס ולא פטור, בעוד שלדירת מגורים קיים פטור. בשל כך, מכירת יחידה אחרת בתמורה לדירת מגורים משמעותה כי לא ניתן יהיה למכור את דירת המגורים בפטור. לאור האמור, מוצע להבהיר כי הפטור ממס לא יחול במכירת יחידה אחרת, בשל החלק שהתקבל במזומן תמורתה, וזאת לגבי מכירות מיום פרסום התיקון לחוק ואילך.
 

​זקוקים לעצה או יעוץ ראשוני מהיר?
חייגו 072-33-80-894
או מלאו פרטיכם בטופס

לקבלת ייעוץ ראשוני ללא התחייבות
פרטי התקשרות
טלפון
072-33-80-894

דוא"ל

amitdvir@gmail.com

כתובת
רחוב בר כוכבא 16/18 בני ברק

 
 


עמית דביר

מקרקעין ונדל"ן | מיסוי מקרקעין | ירושות, צוואות והסכמי ממון | חוזים וייצוג בבתי משפט
 
-
משרד עורכי דין

אם הנכם מעוניינים בייעוץ בתחומים אלו, אל תהססו ליצור קשר כבר היום עם עו"ד עמית דביר לצורך ייעוץ ראשוני