כעורך דין מקרקעין שנים רבות, השאלה הראשונה שאני בדרך כלל נשאל על ידי לקוחותיי היא – האם לחתום על זכרון דברים למכירת דירה?
ובכן נתחיל מהסוף – ההמלצה העיקרית שלי היא שלא לחתום על זכרון דברים, בטח שלא מבלי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין טרם החתימה.
מהו זכרון דברים?
מוכרים וקונים אינם מודעים לעובדה כי זכרון דברים למכירת דירה בו מנוסחים הפרטים העיקריים של העסקה הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין. על אף העובדה שמדובר במסמך המגלם לכאורה סיכום ראשוני בלבד של תנאי העסקה, ולמרות שמדובר במסמך מקדים כביכול להסכם המכר המפורט, טעות נפוצה היא לחשוב שאין למסמך זה תוקף משפטי. העלאת הסיכום על הכתב בצירוף סיכום הפרטים העיקרים בעסקה כאמור, מעניקים את תוקפו המחייב של זכרון הדברים, ואין זה משנה כלל כיצד כונה המסמך בכותרתו.
מהם החסרונות והסיכונים בחתימה על זכרון דברים?
הצדדים אינם בשלב בו בדקו באופן מעמיק את הדירה ואת תנאי העסקה ועלולים לחתום על סיכום ללא המנגנונים החיוניים המקובלים לשמירת האינטרסים שלהם.
די במסמך זה על מנת לרשום הערת אזהרה בטאבו ממנה יהיה קשה מאד להשתחרר לאחר מכן. ככל והצדדים יגיעו לסכסוך בעניין זה, הרי שמחיקת הערת האזהרה תתאפשר רק ע"י צו מבית המשפט.
ככל והוסכמו עמדות מסחריות ו/או משפטיות במו"מ מבלי שנשקלו בכובד ראש, יהיה קשה לחזור מהם לאחר שנחתמו בין הצדדים.
מועד הדיווח לרשות המיסים בגין העסקה מתחיל ביום חתימת זכרון הדברים למכירת דירה ובהתאמה גם מועדי התשלום של מס רכישה ומס שבח.
האפשרות של מימון רכישת הדירה היא נקודה רגישה בכל עסקת מקרקעין ובדרך כלל אין כל התייחסות לעניין זה בזכרון הדברים.
לפיכך המלצתנו היא להיזהר מחתימה על זיכרון דברים ללא התייעצות עם עורך דין מקרקעין שכן מסמך זה שעלול לקשור אותך בעסקה שטרם נבדקה לעומק, עסקה שיהיה קשה להשתחרר ממנה ללא תשלום פיצוי לצד השני במקרה הטוב, או כניסה להליך משפטי ארוך לרבות התמודדות עם טענות לאכיפת המסמך, במקרה הרע.
במקרה בו יש התעקשות של הצד השני לחתום על זכרון דברים, חשוב כבר בשלב מוקדם זה להתייעץ עם עורך דין מקרקעין על מנת להגדיר כמה שניתן את תנאי העסקה, ולסייג את זיכרון הדברים כך שיהיה כפוף לבדיקות עורך הדין ולמועד מוגדר בו ייחתם הסכם מפורט מלא ומסודר.
אם הנכם עומדים לבצע עסקת נדל"ן אל תהססו ליצור קשר כבר היום עם עו"ד עמית דביר לצורך ייעוץ ראשוני בטלפון נייד 052-3819696 או בדוא"ל amitdvir@gmail.com.
עורך דין עמית דביר, מקים המשרד, הינו חבר ועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין, בוגר תואר ראשון ושני בפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית בירושלים (L.L.B,L.L.M), בעל ניסיון מקצועי מוכח ועתיר (עשר שנים) בפרקטיקה של עריכת דין ובפרט כהיותו עורך דין מקרקעין. המומחיות שלנו הינה, בין היתר, בלווי משפטי מלא בעניינים כגון: מכירת דירה, קניית דירה, קניית דירה מקבלן, תמ"א 38, זיכרון דברים, עסקאות קומבינציה, פינוי בינוי, ייצוג קבלנים, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין, דמי מפתח ועוד.
