|
|||
עורך דין מקרקעין, עורך דין קניית דירה, עורך דין מכירת דירה |
נשמח לראותכם בין קהל לקוחותינו. |
ייעוץ ראשוני מהיר ללא התחייבות |
להלן ננסה לסקור בתמצית רק מעט מתמרורי האזהרה הרבים שעל כל מבצע עסקת נדל"ן מתחיל לשים לב אליהם, לרבות השיקולים שיש לשקול בטרם כניסה לביצוע העסקה.
המתווך: בחרת להתקשר עם מתווך? עורך דין מקרקעין יכול לבדוק גם את הסכם התיווך. דאג כי הסכם התיווך שלך עימו לא יהיה מקפח וקרא את כולו, לרבות האותיות הקטנות. שים לב כי אינך מחוייב לבלעדיות לאותו מתווך מבלי שהנך חפץ בה. שאל את המתווך אילו פעולות תיווך בכוונתו לבצע ודאג שתהיינה מתועדות בהסכם התיווך. הקפד לדרוש כי את התשלום למתווך, תשלם אך ורק לאחר שתקבל סכומי כסף מהקונה או לאחר ביצוע תשלום או שניים כאשר אתה הקונה. זאת, על מנת לוודא שהעסקה אכן מתבצעת בפועל בטרם הנך משלם עבור התיווך. חשוב לא פחות – התמקח עם המתווך על אחוזי שכר הטרחה שלו, וזכור כי גם בעניין זה המחיר אף פעם אינו קשיח.
זיכרון דברים: אל תחתום על זיכרון דברים לקניית דירה או מכירת דירה לפני התייעצות עם עורך דין מקרקעין ! זיכרון דברים בנסיבות מסויימות הינו חוזה מקרקעין שלם ומוגמר לכל דבר ועניין, ואתה עלול למצוא את עצמך קשור בעסקה שטרם נבדקה לעומק, אם בכלל. אם הנך מתעקש לייצר מסמך מקדים על מנת להבטיח את קניית הנכס או מכירתו, דאג להתייעץ עם עורך דין מקרקעין קודם לכן.
ערך הנכס ומצבו הפיזי: לפני קניית דירה בצע בדיקה שאינה שטחית של מצבו הפיזי של הנכס. גש עם בעל מקצוע, מהנדס בניין לצורך העניין, על מנת לבחון את מצבו של הנכס – הוא יוכל לתת לך תמונה הרבה יותר טובה מעינו של כל קונה רגיל. אם מדובר בנכס שערך השוק שלו אינו סטנדארטי לבדיקה ו/או נכס יקר במיוחד, בדוק עם שמאי מקרקעין מה ערכו של הנכס בטרם כניסה למו"מ עם המוכר ובמידת הצורך אף בקש ממנו לערוך חוות דעת. זכור: אין במומחיותו של עורך דין מקרקעין לבצע בדיקות אלו.
הזכויות בנכס: בצע בדיקות מקיפות של המצב המשפטי של הנכס, בדוק היטב מי בעל הזכויות והאם ישנן הערות על זכויות אלו, בחן את המצב התכנוני, בחן אם קיימים שעבודים ו/או עיקולים ו/או משכונות ו/או תביעות של צדדים שלישיים, אם קיימים צווי הריסה, אם יש חריגות בניה, ועוד. אלו פעולות שהינן בראש ובראשונה במומחיותו של עורך דין מקרקעין.
מצב הנכס בעירייה: לפני קניית דירה בדוק האם הנכס בנוי על פי היתר הבניה, האם ישנן חובות לעירייה. לפני מכירת דירה חשוב במיוחד כי תבדוק בטרם חתימה על הסכם, מהו היטל ההשבחה שיידרש לשלם בעת מכירת הנכס – מס זה יכול לשנות את פני העסקה לחלוטין.
בקניית מגרש/קרקע לבנייה: בדוק היטב מהן זכויות הבניה ועד כמה ניתן לנצלן, אלו תשלומים יידרש הקונה לשלם כאשר ירצה לבנות, מה המצב התכנוני מסביב למגרש, מי מבצע את עבודות הפיתוח והאם הן מתקדמות, האם ישנן הערות על המגרש מטעם רשות העתיקות או גופים אחרים, ועוד.
בקניית דירה בבית משותף: בדוק את מצב רישום הבית המשותף, לרבות התקנון וצו הרישום הקיימים, בדוק האם ישנן חריגות בניה, בדוק את המצב הקיים לעומת המצב הרישומי, בדוק האם ישנם סכסוכים משפטיים בבניין, בדוק האם הדיירים נוהגים על פי ההצמדות הקבועות בתקנון, ועוד.
קרקע של מינהל מקרקעי ישראל: בדוק היטב את זכויות בעל הנכס במינהל מקרקעי ישראל, האם ישנה בקשה להעברת זכויות תלויה ועומדת, מתי עומד להסתיים הסכם החכירה, האם ישנו חוב דמי חכירה, האם המינהל ידרוש דמי הסכמה ו/או דמי היוון, ועוד.
מוכר נכס: כמוכר נכס בו השקעת את מיטב כספך יש ראשית לשקול היטב את שיקולי המס אשר עשויים או עלולים לשנות את כדאיות העסקה מן הקצה על הקצה. כמו כו, יש לדאוג לצמצום הסיכון עד לאפס בכל הנוגע לתביעות עתידיות מטעם הקונה כנגדך. יש לדאוג למכור את הנכס כפי שהוא (AS IS) ולא להתחייב במצגים והתחייבויות מעבר למצב הקיים. יש להבטיח כי כספי המשכנתא של הקונה יועברו ישירות למוכר ולבדוק היטב על איזה כתב התחייבות לרישום משכנתא אתה עומד לחתום, יש לבחון אם מדובר בקונה שיוכל לעמוד בהתחייבויותיו על פי ההסכם, ועוד. זכור: רק לעורך דין מקרקעין מנוסה בתחום ישנה המומחיות לבנות את ההסכם ככזה שישמור על זכויותיך גם בעתיד.
קונה נכס: כקונה דירה יש לבדוק היטב את אפשרויות המימון לקניית הנכס ואת האפשרות לקחת משכנתא. יש לברר היטב עם הבנק כמה שיותר האם יסכים להעניק הלוואה בתמורה לשיעבוד הנכס הנרכש. לא כדאי לגלות שאין לך אפשרות לממן את רכישת הנכס, בעוד הנך מחוייב בהסכם לרכישתו כאשר נסיגה ממנו תחייבך בתשלום פיצוי מוסכם גבוה למוכר.
זכור: אל תתייעץ עם עורך דין שאינו מתמחה במקרקעין, אלא אך ורק עם עורך דין מקרקעין המנוסה בעסקאות של קניית דירה ומכירת דירה ובעל ניסיון התמחות בתחום המקרקעין והנדל"ן.
שיתוף פעולה: עורך דין הוצאה לפועל
משרד עורכי דין עמית דביר, דואגים להציע לך את הפתרונות הטובים ביותר.
|
ניתן ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין עמית דביר : 077-4501516 , פקס 153-77-4501516. טלפון נייד 052-3819696 מגדל משה אביב קומה 53 ז'בוטינסקי 7 רמת-גן / הוברמן 10 תל-אביב 7 Jabotinski St. Ramat Gan / 10 Huberman St. Tel Aviv
ההסתמכות על המידע הינה באחריות המשתמש בלבד! כל הזכויות שמורות לעו"ד עמית דביר, 2008 www.amit-adv.co.il © |